土地の賃貸借契約について

（法　律）

[質問] 　アパートを建てるという人に土地を賃貸することにしました。借地契約を締結する際に注意すべき事項について教えてください。また、地代や権利金はどのように決めたらよいのでしょうか。

[回答] １　土地賃貸借契約の要素 　土地賃貸借契約を締結する際の要素としては、当事者（地主と借地権者）、目的物である土地、土地使用目的、地代などの対価、存続期間であり、これらについて最低限合意できれば、最低限借地契約は成立します。 　その他、借地契約の際に当事者間で決めておくべき事項は、（１）借地権の種類、（２）借地の目的、（３）借地期間、（４）地代の額・支払時期・支払方法、（５）権利金や保証金等の種別・金額などです。 （１）借地権の種類 　地上権と賃借権とあります。地上権は、地上権者が地主に対して地上権の登記をしてくれるよう請求することができ、地上権者が第三者に対して地上権を譲渡したり転貸する場合、地主の承諾は不要です。 　　これに対して、貸借権の場合には、地主に対して登記請求権はなく、賃借権の譲渡転貸には地主の承諾が必要であり、抵当権を設定することはできません。 借地借家法上、普通借地権、定期借地権、建物譲渡特約付き借地権があります。 （２）借地の目的 　　建物の種類、構造、規模、用途を定めることになります。 　借地上にいかなる建物を建てるかは特別に定めない限り借地人の自由ですので、これを制限するためには、建物の種類構造規模用途などの制限を契約上定めておく必要があります。また、かかる契約に基づく建物であっても原則として増改築するのは自由ですので、これを制限する際には、借地上の建物の増改築をする際には、地主の許可がいる旨の特約を設けることが出来ます。 （３)　借地期間 　　建物所有目的借地の場合は、普通借地権の場合には期間を定める場合には、30年以上でなければならず、これより短い期間を定めたり、期間を定めないときの存続期間は、30年となります。従って30年以上の契約にする場合は契約上期間を定めることになります。 （４）地代（５）権利金については法律上の規制はなく、当事者間で自由に定めることが出来ます。 ２　地代・権利金などの定め方 （１）地代 　借地契約の対象となる土地価格が基準となります。そして、土地の基礎価格に、期待利回りを乗じて求めた純地代に、必要諸経費として、税金（固定資産税、都市計画税）を加算し、場合により、管理費（純地代の2％程度）を加算して算出します。土地の基礎価格は、原則として更地価格を基準とし、権利金の授受があった場合には、更地価格から権利金を控除した額となります。保証金が授受される場合には、保証金の運用益相当額（保証金に期待利回りを乗じて求める）を地代から引いた額となります。地代は地価の変動、公租公課の変動、近隣地代との比較などにより契約期間の途中で改訂できますが、借地人が応じてくれない場合にはトラブルとなるので、賃料の増減額の基準等をあらかじめ契約でさだめておくとよいでしょう。（たとえば、3年ごとに改定、固定資産税額の2倍とするなど） (２)　権利金 　　一般に建物所有の土地賃貸借や地上権設定契約の際に借地人から地主に支払われる金銭で借地権設定の対価と呼ばれるものです。 　　一応借地権価格相当額（土地の更地価格×借地権割合）が基準となりますが、借地権価格と必ずしも一致する必要はなく、実際に支払われる地代との関係で相対的に決められることが多いようです。 (３)　保証金 　　保証金とは、借地契約上の債務の担保として借地人から地主に支払われる金銭で借地契約が終了したときは、借地人の債務を控除した残額が借地人に返還されるというものです。権利金は、借地契約が終了しても原則として返還する必要がないのに対し、保証金は返還しなければならない点が大きな違いです。 　なお、保証金、権利金、地代をいくらと定めるかは税金とも密接に関係するので、税理士さんとよく相談して設定するべきでしょう。

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